Vznik nájemního vztahu

Nájemní vztah tedy právo k užívání bytu vzniká zpravidla sepsáním nájemní smlouvy a umožněním nájemníkovi se do bytu nastěhovat. Samotná smlouva je většinou sepsána písemně, protože tak to bylopožadováno za předchozí právní úpravy. V Současné právní úpravě podle NOZu pak je stejná podmínka ponechána v platnosti, ale s tou výjimkou, že v případě špatně sepsané nájemní smlouvy, která by byla kvůli chybám neplatná, se neplatnosti nemůže dovolat pronajímatel proti nájemci a použít tak špatnou smlouvu pro ukončení nájemního vztahu a vyklizení nájemníka. Naopak nájemník může na chybu ve smlouvě klidně upozornit, navrhnout opravení a případně vyvolat neplatnost smlouvy a přestěhovat se jinam.

Nastěhování do bytu

Může se stát a platnosti smlouvy to není na škodu, že den podpisusmlouvy a tedy vzniku nájemního vztahu není stejný, jako den, kdy se nový nájemník skutečně do předmětného bytu nastěhuje. Platí pravidlo, že nastěhovat se může od okamžiku, kdy dostane klíče a byt je mu volně přístupný. Pokud při podpisu smlouvy nájemník nedostane klíče od bytu, ani není ve smlouvě uvedeno, kdy je dostane, platí, že pronajímatel mu byt zpřístupní od prvního dne následujícího měsíce po měsíci, v němž podepsali smlouvu. Pokud by to pronajímatel nedodržel, nájemník má právo od smlouvy odstoupit z toho důvodu, že pronajímatel neumožnil plnění ze smlouvy. Pokud takto odstoupí, není nájemník povinen platitžádné nájemné (ve smlouvě je třeba na to pamatovat, aby nedocházelo k rozporům, od kdy je nutné nájemné platit).

Nájem bytu na vlastní náklady

Je možné se s pronajímatelem domluvit, že byt, který v dané chvíli není ve stavu, kdy by jej bylo možné bez dalšího obývat, bude přestonájemníkovi pronajat s tím, že ten byt opraví a vady odstraní. Pronajímatel za to na oplátku zpravidla sníží výši nájemného. Zároveň je dobré si stanovit a upravit ve smlouvě, jestli náklady, které nájemník bude vynakládat, bude skutečně nést v celé výši on sám, nebo některé zaplatí pronajímatel. Cílem bydlení na vlastní náklady je možnost bydlet za rozumně nízké nájemné ale zároveň dle dohody s pronajímatelem opravit byt do takové míry, aby byl běžně použitelný (tzn., aby se v něm dalo nerušeně bydlet, měl v pořádku sociální zařízení, přístup služeb spojených s užíváním bytu, apod.) Je třeba upozornit, že ne vždy se může bydlení v bytě na vlastní náklady vyplatit. Záleží vždy na podmínkách každé smlouvy, aby byly srovnatelné náklady, které nájemník s opravami bude nutně mít s vlastní úsporou na sníženém nájemném. Při nastěhování do bytu může nastat i další problém a to v případech, kdy nájemník vlastní byt pořádně ani neviděl a pak na místě při převzetí bytuzjistí, že byt je ve špatném stavu a pro vady je neobyvatelný. V takovém případě má nájemník možnost odmítnout se nastěhovat, jestliže je jasné, že o stavu bytu předtím nevěděl, nebo mu pronajímatel pravý stav bytu neřekl. Pronajímatel nemůže v takovém případě odmítnutí se nastěhovat po nájemníkovi chtít ani nájemné, ani žádné pokuty a to až do doby, než vady v bytě opraví.

Nájemné

Nájemné je částkou, kterou je většinou měsíčně nájemník povinen zaplatit pronajímateli za to, že může užívat jeho byt, či dům. Stanovuje se při sjednání nájemní smlouvy, a to většinou přímo určitou částkou. Jak bylo uvedeno výše, není toto nezbytné pro platnost celé nájemní smlouvy, ale v případech, kdy není částka nájemného stanovena ve smlouvě, je pronajímatel oprávněn požadovat nájemné v místě a čase obvyklé, což může být částka výrazně jiná, než na jaké se strany nájemní smlouvy domlouvaly. Je také třeba mít na paměti, že nájemné v místě a čase obvyklé je velmi obecné určení, které nutně nemusí být skutečně „obvyklé“. Stačí, aby majitel nájemního domu zvýšil nájemné v ostatních bytech domu na určitou výši, a následně pak novému nájemníkovi může tuto výši nájemného stanovit jako nájemné v místě a čase „obvyklé“. Z tohoto důvodu proto doporučujeme ve smlouvě stanovit přesnou částku nájemného. Nájemné se zpravidla stanovuje jako měsíční platba, což nevylučuje, že by pronajímatel, či nájemník žádali placení nájmu např. čtvrtletně. Dále zpravidla obsahuje i výčet služeb spojených s užíváním bytu. Zákon předpokládá, že si strany dohodnou, jaké služby (plyn, elektřina, voda) bude zajišťovat pronajímatel, a jaké si volně stanoví nájemce. Oba způsoby jsou možné a oba způsoby mají své výhody a nevýhody. Výhodouprvního způsobu, kdy veškeré služby k bytu zajišťuje pronajímatel,spočívají vtom, že nájemník prostě platí stanovenou částku nájemného, v níž jsou zálohy na výše uvedené služby započteny a veškeré záležitosti kolem zařízení těchto dodávek má na starosti pronajímatel. Pro nájemníka je to tedy jednodušší. V případě dluhu na nájmu pak zpravidla pronajímatel v rámci vlastního placení služeb zaplatí zálohu dodavatelům, i když ji od nájemníka v nájmu nedostal (to ale neznamená, že takové nezaplacení nájemného nemá pro nájemníka důsledky, viz níže). Nevýhodou je pak fakt, že nájemník v podstatě ztrácí přehled o skutečné spotřebě, neví, jaké smluvní podmínky jsou mezi pronajímatelem a dodavatelem služeb sjednány, ani jestli by neexistovaly podmínky pro nájemníka vhodnější, levnější. Konečně pak od dodavatele nedostane nájemník konkrétní vyúčtování služeb za rok a jeho možnost získat proti vůli pronajímatele toto vyúčtování jsou slabé. Výhodou druhé možnosti je především přehled o jednotlivých dodávkách služeb. Nájemník přímo u dodavatele může zjistit, jaká je jeho spotřeba, může ovlivňovat cenu jednotlivé služby, případně měnit podlevýhodnějších podmínek vlastní dodavatele. Nevýhodou je pak to, žedozorovat skutečnou spotřebu služeb a zajišťovat řádné plnění vůči dodavateli, musí nájemník osobně a na vlastní zodpovědnost. Pokud smlouva ohledně dodávky služeb spojených s užíváním bytu nic nestanovuje, pak se předpokládá, že dodávku služeb zajistí v přiměřené kvalitě pronajímatel a zároveň že zálohy na tyto služby tvoří součást nájmu.

Výtah z publikace: Bydlím v nájemním bytě